원고가 토지와 건물을 17억 5천만 원에 매수하고 매도인 명의로 개발행위허가를 받은 뒤 수허가자 명의를 원고로 변경하여 부지조성공사를 마쳤다.

【심급】 1심 【세목】 기타 【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2002. 9. 12.****과 사이에 동인 소유의 합병 전 ****,****(이하 ‘인접토지’라고 한다. 위 각 토지는 2003. 1. 29.경****로 합병되었다),****,****(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다. 위 각 토지는 2005. 5. 9.경****로 합병되었다) 및 인접토지 지상의 조적조 슬라브지붕 2층 근린생활시설 1층 130.86㎡, 2층 38.65㎡에 관하여 대금을 17억 5,000만 원으로 정하여 매매계약을 체결하였다. 나.****은 2003. 1. 4. 이 사건 토지 중 2,653㎡(농지 2,400㎡, 하천 253㎡)를 근린생활시설(사무실) 및 주택 부지로 조성할 목적으로 개발행위(토지형질변경)허가를 받았다. 그 후 2003. 1. 15. 이 사건 토지 및 인접토지에 관하여 원고,****및****앞으로 소유권이전등기가 경료되었는데, 이와 관련하여 원고 등은 개별공시지가를 토대로 산정한 취득세 및 등록세 등을 신고ㆍ납부하였다. 그 후 2003. 4. 28. 위 개발행위허가의 수허가자 명의가 원고 앞으로 변경되었다. 다. 원고는 2005. 1. 11. 이 사건 토지에 근린생활시설 등의 부지조성공사를 마치고 개발행위 준공검사를 받았다. 라. 피고는 2005. 5. 31. 위 부지조성사업과 관련하여 원고에게 아래와 같이 개별공시지가를 기준으로 산정된 개시시점지가를 적용하여 개발부담금 260,966,910원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 갑 제1, 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 3의 각 기재 및 변론의 전취지 2. 처분의 적법성 판단 가. 원고의 주장 이 사건 처분에는 아래와 같은 위법사유가 있어 취소되어야 한다. ⑴ 원고는 이 사건 토지를 대금 12억 5천만 원에 취득하였으므로 이를 기준으로 하여 개시시점지가가 산정되어야 하고, 이에 반하여 대통령령이 정하는 경우에만 실제의 매입가액 또는 취득가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다고 규정한 법 제10조 제3항 제5호는헌법 제75조,제11조,제23조및제37조 제2항에 반한다. ⑵ 이 사건 토지는 원고가 매입할 당시 이미 건축에 적합한 상태로 대지화되어 있어 별도의 대지조성공사를 요하지 아니하였으므로 개발부담금 부과대상이 아니다. 나. 관계법령 ■개발이익환수에 관한 법률 제5조 (대상사업) ①개발부담금의 부과대상인 개발사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업 등으로 한다. 10. 지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업 제6조 (납부의무자) ①제5조 제1항 각호의 사업시행자는 이 법이 정하는 바에 따라 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부할 의무를 진다. 3. 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자 제10조 (지가의 산정) ③제8조 제1호의 규정에 의한 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 실제의 매입가액 또는 취득가액에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액을 개시시점지가로 할 수 있다. 1. 국가·지방자치단체 또는 건설교통부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우 2. 경매·입찰에 의하여 매입한 경우 3. 지방자치단체 또는 제7조 제2항 제2호의 규정에 의한 공공기관이 매입한 경우 4. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의한 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우 5. 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 ■개발이익환수에 관한 법률 시행령 제4조 (대상사업 ) ①법 제5조에 따라 부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함하며, 이하 ‘인가 등’이라 한다)을 받은 사업대상토지의 면적(부과종료시점 전에 지적법 제24조에 따라 등록사항 중 면적의 정정이 있는 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. [별표 1] 개발부담금 부과대상 사업(제4조 관련) 사업종류 근거법률 사업명 9.지목변경이 수반되는 개발사업 건축법 ·건설교통부령이 정하는 건축물의 건축(건축법 제14조에 따른 용도변경을 포함한다)으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업(지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 해당부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우를 제외한다) 제9조(지가의 산정) ⑤법 제10조 제3항 제5호에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 부과개시시점 이전에 매입한 경우(부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 건설교통부령이 정하는 증명서류를 제출한 때를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우 2. 사업시행자가 지방세법 제286조 내지 제288조에 따른 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인장부에 기재된 매입가격인 경우 다. 판 단 (1)「개발이익환수에 관한 법률」(이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제3항 제5호의 규정에 의하면 개발부담금을 산정함에 있어서 개시시점지가는 부과대상토지의 개별공시지가를 토대로 산정함이 원칙이지만, 다만 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 실제의 매입가액을 토대로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 되어 있고,법 제6조 제1항 제3호의 규정에 의하면 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 사람이 부담하도록 되어 있다. 갑 제1호증, 갑 제11호증의 3, 갑 제12호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 이 사건 개발행위(토지형질변경)허가 이전인 2002. 9. 12.****과 사이에 매매계약을 체결하면서 매도인인****은 매수인인 원고가 필요한 필지의 형질변경허가를****명의로 신청하되, 제반비용은 원고가 부담하고, 잔금 지급과 동시에 그 수허가자 명의를 원고 앞으로 변경하기로 약정한 사실, 위 매매계약 체결 당시 인접토지에는 음식점으로 사용 중이던 2층 근린생활시설이 들어서 있었고, 이 사건 토지는 인접토지에 접하여 있으면서 지목과는 관계없이 평탄화되어 음식점 주차장으로 사용되고 있었던 사실이 인정된다. 위 인정과 같이 원고와****이 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하면서 매도인인****이 이 사건 토지 중 원고가 필요로 하는 부분을 근린생활시설 등의 부지로 형질변경허가를 받기로 하였고, 매매잔대금도 형질변경허가를 받아 그 수허가자 명의를 원고 앞으로 변경함과 동시에 지급하기로 하였으며, 원고 주장의 이 사건 토지 매입가액 12억 5,000만 원을 1㎡당 단가로 환산하면 449,640원/㎡(1,250,000,000원/2,780㎡)으로 개별공시지가를 토대로 한 부과개시시점지가 85,211원/㎡(226,067,238원/2,653㎡)의 5배를 초과하고, 원고가 이 사건 토지를 매입할 당시 비록 그 지목이 전이나 하천이었으나, 실제로는 평탄화되어 주차장으로 이용되고 있었다면, 원고는 이 사건 토지를 매입할 당시 매도인인****으로 하여금 그 지상에 근린생활시설 등을 건축할 수 있도록 형질변경허가를 받도록 하였고, 매매대금도 장차 형질변경허가를 받아 이 사건 토지를 적법하게 대지로 이용할 수 있게 되는 것을 전제로 하여 결정되었다 할 것이다. 그렇다면 비록 원고 주장의 매입가액이 개발행위허가가 있기 전에 결정되었다고 하더라도, 장차 개발행위허가가 있게 됨을 전제로 결정된 가액이라는 점에서 개발사업의 시행과는 무관하게 형성된 정상적인 거래가액이라고 보기는 어렵고, 원고 스스로 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하면서 매도인인****으로 하여금 먼저 동인의 명의로 개발행위허가를 받도록 한 후에 잔금 지급과 동시에 이를 승계하기로 하였다는 점에서 사업시행자 지위의 승계를 통한 개발부담금 납부의무의 부담을 스스로 감수하였다 할 것이다. 따라서법 제10조 제3항 제5호에서 ‘실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우’를 대통령령에 위임하여 구체화하도록 한 것이 위헌인지 여부를 떠나 원고의 주장은 이유 없다. (2)법 제5조 제1항 제10호및법 시행령 제4조 제1항 [별표1] 제9호에서 건축물의 건축으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업을 개발부담금의 부과대상사업으로 정하고 있는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 그 매입 당시 지목이 전 또는 하천으로 되어 있다가, 개발사업이 완료된 후 대지로 지목이 변경되었다. 나아가 갑 제15호증의 1 내지 6호증의 각 영상만으로는 이 사건 토지가 그 매입 당시에 건축에 적합한 상태로까지 대지화되어 있었다고 인정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.