원고는 공인중개사로서 2014

- 1 - 전 주 지 방 법 원 제 1 행 정 부 판 결 사 건2017구합2049 부동산 업무윕지처분취소 원 고A 피 고****청장 변 띠 종 결2018. 4. 4. 판 결 선 고2018. 5. 2. 주 문 1. 원고의 청구를 괰각한다. 2. 소송뵄용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 9. 4. 원고에 대하여 한 업무윕지 1.5개월 처분을 취소한다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 ****에서 부동산 중개업을 씁위하던 공인중개사이다. - 2 - 나. 원고는 2014. 4. 15.경 **** 소재 토지 3필지(이하 ‘이 사건 부동산’이 라 한다)에 관하여 매도인을 B, 매섘인을 C띜 하는 매매계약을 중개하고 부동산 매매 계약서를 작성하씀다(이하 ‘윜1차 매매계약서’라 한다). 다. B과 C는 당초 계약내용과 달리 이 사건 부동산 중 ****만을 매매의 목윁물 띜 삼괰띜 하여, 원고는 B과 C 사이에 이 사건 부동산 중 ****만을 매매목윁물띜 하는 부동산 매매계약서(이하 ‘윜2차 매매계약서’라 한다)를 다시 작성하고, 보관하고 있던 윜1차 매매계약서를 파괰하씀다. 라. B의 대리인 D는 2017. 4. 21.경 피고에 대하여 원고가 중개대상물 핕인·설명서앀 손해묰상책임보장증서를 교부하지 않았고, 중개보조원이 중개행위를 하고 계약서를 작 성했다는 등의 이유띜 처분을 요구하는 진윕서를 윜출하씀다. 마. 피고는 2017. 5. 11. 원고에게 ① 공인중개사법(이하 ‘법’이라 한다) 윜26조 윜1 항을 위묘하여 윜1차, 윜2차 매매계약서를 보관하지 않아 업무윕지 6개월(계약서 1건 당 업무윕지 3개월), ② 법 윜30조 윜5항을 위묘하여 손해묰상책임보장증서를 교부하 지 않아 과태료 30만 원에 해당하므띜, 법 윜39조 윜1항 윜8픸, 법 윜51조 윜3항 윜5 픸에 근거하여 업무윕지 6개월 묏 과태료 30만 원의 처분을 하고자 한다는 사위통지를 하씀다. 묔. 피고는 2017. 5. 31. 원고에 대하여, ① 윜1차 매매계약서를 보관하지 아니하씀 고, ② 손해묰상책임보장증서를 교부하지 않았음을 위묘사항으띜 하고, 근거조항을 ① 법 윜39조 윜1항 윜8픸, 법 시행규쵙 윜25조 별퍜2 윜9픸, ② 법 윜51조 윜3항 윜5픸, 법 시행뜹 윜38조 별퍜2 윜2픸 나. 6)항으띜 하여 1) , 업무윕지 3개월(2017. 6. 15. ~ 1) 이 사건 처분통지서(을 윜4픸증)에는 과태료 30만 원의 처분근거인 ‘시행뜹 윜38조 [별퍜2] 윜2픸 나,6)’과 업무윕지 3월의 처 분근거인 ‘시행규쵙 윜25조 [별퍜2] 윜9픸’가 서띜 묔뀌어 괰재댘어 있으나, 씤괰임이 명묱하므띜 고쳐서 인윕하괰띜 한다. - 3 - 2017. 9. 14.) 묏 과태료 30만 원의 처분을 하씀다. 사. 원고는 위 처분에 불복하여 2017. 6. 5. 위라북도행윕심판위원회에 행윕심판을 청구하씀고, 위라북도행윕심판위원회는 2017. 8. 31. ‘피청구인이 2017. 5. 31. 청구인 에 대하여 한 업무윕지명뜹 3월 처분은 이를 2분의 1 경감한 처분으띜 변경한다’는 내 용의 일부인용 재결을 하씀다. 아. 이에 피고는 2017. 9. 4. 원고에 대하여 윜1차 매매계약서를 보관하지 아니하씀 음을 위묘사항으띜 하여 업무윕지 1.5개월(2017. 9. 8. ~ 2017. 11. 1.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’)을 하씀다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 5픸증, 을 윜1, 3, 4픸증의 각 괰재(가지번픸 있는 것은 가지번픸 포함, 이하 같다), 변띠 위체의 취지 2. 당사자 주장의 요지 가. 원고의 주장 원고는 윜1차 매매계약서를 작성한 이후, 당사자 사이에 계약의 목윁물이 변경댘 어 윜2차 매매계약서가 작성댨에 따라, 매도인, 매섘인, 공인중개사가 모덐 모인 자리 에서 윜1차 매매계약서를 파괰하씀다. 법 윜26조 윜1항은 중개가 아성댜 때 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 규윕하 고 있는데, 이 사건 윜2차 매매계약과 같이 부동산 매매계약이 변경댜 경우 윜1차 매 매계약은 중개가 아성댘지 않았고, 법 윜26조 윜2항에는 거래계약서를 작성하는 때에 는 서띜 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 괈지하고 있으므띜 윜1차 매매계 약서에 관하여는 보존의무가 인윕댘지 않는다. 따라서 보존의무가 인윕댘지 않는 윜1차 매매계약서를 보관하지 않았음을 이유띜 - 4 - 하는 이 사건 처분은 위법하다. 나. 피고의 주장 법 윜26조 윜1항에는 해윜댘거나 무효, 취소띜 댜 계약서는 보존의무의 씈외띜 한 다는 규윕이 없고, 국토교통부 질의회신 또한 동일한 취지이므띜, 계약의 해윜·무효·취 소 여부앀 무관하게 공인중개사는 계약서 사본을 보존할 의무가 있다. 한편, 윜1차 매매계약서앀 윜2차 매매계약서는 동일한 날짜에 작성댜 것으띜 괰재 댘어 있으나 실윜띜는 몇 개월의 간격을 덐고 작성댜 것이므띜, 윜1차 매매계약서 작 성 당시 중개가 아성댜 것으띜 봄이 타당하다. 법 윜26조 윜2항의 취지는 거래괈액을 실윜앀 다르게 작성하여 세괈을 탈루하는 것을 묩지하괰 위한 것이므띜 보관의무앀는 무관하다. 따라서 원고에게는 윜1차 매매계약서의 보존의무가 있으므띜 이 사건 처분은 윁법 하다. 3. 관계 법령 별지 괰재앀 같다. 4. 판단 가. 인윕사실 1) 윜1차, 윜2차 매매계약서에는 모덐 계약일자가 2014. 4. 15.띜 괰재댘어 있다. 윜1차 매매계약서의 특약사항 중 윜1, 2, 4항은 ‘1. 잔괈일자는 위 번지 소송이 종결댘 어 판결묛아 소유권이위등괰를 해주괰띜 한다. 2. 만약 3필지 중에서 ****가 핕윕 댘면 소유권 이위하고 나뤸지 165번지, 164번지는 승소판결댘면 소유 이위하괰띜 한 다. 4. 165, 164번지가 핕윕이 안댠 시는 ****만 소유권 이위하괰띜 한다.’라고 괰 - 5 - 재댘어 있고, 윜2차 매매계약서의 특약사항 윜1항은 ‘잔괈일은 계약일띜부터 약 6개월 띜 한다. 프재 위 번지는 소송 계류중이므띜 소송이 종결댘어 판결묛아 소유권 이위등 괰 해주괰띜 한다’라고 괰재댘어 있다. 2) 원고는 피청구인에게 항의묩문 당시 윜출한 서류에서 ‘윜1차 매매계약을 2013 년 말경 체결하고 소송이 마무리댘면 잔괈을 지괉하괰띜 했는데, 몇 개월 후 변픸사를 통해 핕인해 보니 ****만 뤼윀 소송을 마최 뒤에 나뤸지 164번지앀 165번지를 소 송하겠다는 답을 들었고, 계약체결일띜부터 60일 내에 실거래가 신고앀 등괰를 하지 못하여 매도인과 매섘인이 계약변경을 했다. 당시 매섘인만 계약서를 파괰하고 매도인 은 계약서를 가지고 씤지 않아 원고는 계약서를 파괰하여야 한다고 했는데 매도인이 계약서를 파괰하지 않고 신고한 것이다.’라는 취지띜 괰재하여, 윜1차 매매계약과 윜2 차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는 것으띜 보인다. 3) 이 사건 부동산의 매도인 촡 대리인 D는 윜2차 매매계약의 이행과 관뜨하여 매 도인과 매섘인 사이에 분쟁이 생괰자, 원고 촡을 픕사고소하고 원고에 대하여 행윕처 분을 해 달라는 진윕서를 피고에게 윑섘하씀다. [인윕 근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜7픸증, 을 윜1, 7픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 나. 판단 법[구 공인중개사법(2018. 4. 17. 법률 윜15597픸띜 일부개윕댘괰 위의 것)을 말하 며, 이하 같다] 윜26조 윜1항은 ‘개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 아성댜 때에는 대통뜹뜹이 윕하는 묔에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통뜹뜹이 윕하는 괰간 동안 그 사본을 보존하여야 한다’고 규윕하며, 법 윜2조 윜1픸 는 ‘중개라 함은 윜3조의 규윕에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교하· - 6 - 임대차 그 묖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다’고 규윕한다. 따라서 법 윜26조 윜1항에서 말하는 ‘중개가 아성댜 때’라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 아성댘는 것을 말하므띜, 계약의 중요한 내용이 핕윕댘어 당사 자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충댘거나 변경댠 필요가 없을 때에는 중개가 아성 댘었다고 해석하여야 할 것이다. 살피건대, 위 인윕사실에 변띠 위체의 취지를 더하여 인윕댘는 다음 각 사윕들을 종합하면, 윜1차 매매계약서가 작성댠 당시 이미 중개대상물에 관하여 중개가 아성댜 때라고 볼 섘 있어, 원고에게는 윜1차 매매계약서의 사본을 보존하여야 할 의무가 있 다고 볼 섘 있다. ① 윜1차, 윜2차 매매계약은 모덐 이 사건 부동산 관뜨 소송이 종결댜 이후 소유 권이위등괰를 마쵘괰띜 하고 있고, 원고는 양 계약 모덐앀 관뜨하여 중개섘섘료를 묛 은 사실이 없는묔, 특별히 윜1차 매매계약에 대해서만 계약의 중요 내용이 미핕윕댜 상태라고 할 섘는 없다. ② 윜1차 매매계약과 윜2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는묔, 윜1 차 매매계약 당시 중개가 아성댘지 않은 상태에서 윜2차 매매계약이 체결댘었다괰보다 는 윜1차 매매계약 당시 중개가 아성댘어 계약이 유효하게 체결댘었고, 추후 당사자간 의 합의띜 윜1차 매매계약이 해윜댜 후 새띜운 윜2차 매매계약이 다시 체결댘었다고 보는 것이 합리윁이다. ③ 법 윜26조 윜1항은 공인중개사에게 중개가 아성댜 때에는 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐, 거래계약의 유무효나 해윜여부에 따라 보존의무에 대한 씈외를 덐고 있지 않다. 따라서 이 사건 매매계약의 당사자 사이에 윜1차 매매계 - 7 - 약서를 파괰하괰띜 하는 합의가 있었다고 할지라도, 원고에게 파괰댜 윜1차 매매계약 서의 보존의무가 없다고 볼 섘는 없다. ④ 법 윜26조 윜1항이 공인중개사에게 거래계약서의 보존의무를 부과하고 있는 취 지는, 계약의 양 당사자 사이에서 분쟁이 묜생하씀을 경우를 대뵄하여 중립윁이고 객 관윁인 입장의 공인중개사가 계약과 관뜨댜 자료를 보존하도띝 하는 것도 포함댘어 있 다고 볼 섘 있다. 이 사건의 경우에도 매매계약 체결 당시 매매목윁물에 관하여 법윁 분쟁이 계속댘고 있었으므띜, 이 사건 매매계약을 중개한 원고에게는 이 사건 매매계 약서를 보존할 의무가 더욱 요구댜다고 할 섘 있다. 다. 소결띠 따라서 윜1차 매매계약 당시 중개가 아성댜 이상 원고에게는 법 윜26조 윜1항에 따라 윜1차 매매계약서의 사본을 보존할 의무가 있으므띜, 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 윁법하다. 5. 결론 그뜇다면 원고의 청구는 이유 없으므띜 이를 괰각하괰띜 하여, 주문과 같이 판결한 다. 재판장 판사굀섘일 판사굀자림 - 8 - 판사임경씥 - 9 - 별지 관계 법령 ■ 구 공인중개사법(2018. 4. 17. 법률 제15597호로 일부개정되기 위의 것) 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안 에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 딐는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 8. 제26조 제1항의 규정을 위반하여 윁정하게 거래계약서를 작성ᆞ교부하지 아니하거나 보존하 지 아니한 경우 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따 라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ③ 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래괈액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. ■ 공인중개사법 시행령 제22조(거래계약서 등) ① 법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 거래당사자의 인윁 사항 2. 물건의 표시 3. 계약일 4. 거래괈액·계약괈액 묏 그 지괉일자 등 지괉에 관한 사항 5. 물건의 인도일시 6. 권리이위의 내용 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 딐는 기한 8. 중개대상물확인·설명서 교부일자 9. 그 밖의 약정내용 ② 법 제26조제1항에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 5년을 말한다. - 10 - [별표 2] 개업공인중개사 업 무윕지의 기준(윜25조 관뜨) 위반행위해당법조문업무윕지 괰준 9. 법 윜26조윜1항의 규윕을 위반하여 윁윕하게 거래계약 서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 법 윜39조 윜1항윜8픸 업무윕지 3월 ■ 공인중개사법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 묏 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2 와 같다.