공인중개사의 중개로 아파트를 매수한 뒤 유치권 분쟁 합의금을 지출하고 중개사와 공제계약자를 상대로 손해배상을 청구함

- 1 - ****지방법원 판결 사 건2014가단17241 손해배상 원 고 피 고1. 2. 한국공인중개사협회 변 론 종 결2015. 1. 29. 판 결 선 고2015. 3. 5. 주문 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게 2,500만 원 및 이에 대하여 2014. 2. 15.부터 이 사건 소 장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초사실 - 2 - 가. 원고의 아파트 매수 및 피고 1의 중개 1) 원고는 아래 제2)항에서 보는 바와 같이 아파트를 매수한 자이며, 피고 1은 ‘◯◯ 부동산중개사무소’라는 상호로 부동산중개업을 한 공인중개사이고, 피고 한국공인중개 사협회는 피고 1과 공제계약을 체결한 자로서, 공제가입자가 ‘공인중개사의 업무 및 부 동산거래신고에 관한 법률’에서 정하고 있는 부동산 중개 행위를 함에 있어서 고의 또 는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상이 손해를 발생하게 한 손해배상책임 중 제8 조의 규정에서 정하는 보상한도 내에서 공제증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상하 고 있다. 2) 원고는 2012. 4. 6. 피고 1의 중개 하에 **** **** **** **** 제**** ****(이하, ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 전소유자와 사이에 이 사건 부동산을 대금 2 억8,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고 2013. 4. 23. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤다[다만, 대출의 편의를 위해 매매계약서(갑 제2호증의 1) 에는 대금을 3억 900만 원으로 기재하였다]. 나. 이 사건 부동산의 권리관계 1) 주식회사 ****(이하, ‘****’이라고만 한다)은 위 매매계약이 이루어지기 전인 2007년경 이 사건 부동산에 관한 유치권을 주장하면서 ‘이 사건 부동산을 점유하 면서 유치권을 행사하고 있다’는 내용의 공고문을 현관문에 부착하고 디지털 잠금장치 를 설치하여 비밀번호를 설정하였으며 2007. 9. 4. 자신의 점유를 강화하기 위해 현관 문을 용접하여 출입을 막았다. 2) 그런데 소외인은 2007. 9. 3.부터 9. 23.까지 잠금장치를 교체하고 잠금장치를 파 손하였으며 용접된 문을 개방하고 새시 작업을 마친 후 이 사건 부동산에 이사를 강행 - 3 - 하여, 이에 ****은 소외인을 상대로 ****지방법원 2008카단10022호로 점유이전금 지가처분을 신청하여 2008. 9. 11. 부동산가처분 집행을 마치는 한편 같은 법원 2008 가합8410호로 소외인 등을 상대로 건물명도소송을 제기하여 2009. 12. 18. ‘소외인은 ****의 이 사건 부동산의 점유를 침탈하였으므로 ****에게 이를 인도할 의무 가 있다’는 취지의 승소판결을 받았다. 3) ****은 2012. 1. 4. 파산선고를 받았고 그 파산관재인 ****은 2012년 말경 위 판결정본에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 인도집행을 하려 하였으나 이를 매수 한 원고가 이를 점유하고 있어 집행이 불가능하자 2012. 11. 16. 같은 법원에 원고를 상대로 위 판결에 기한 승계집행문부여 신청을 하여 승계집행문을 받았고, 이에 원고 는 2013년 1월경 ****을 상대로 ****지방법원 2013가단1287호로 집행문부여에 대 한 이의의 소를 제기하였으나 기각되었으며, 위 사건의 항소심(같은 법원 2013나19173 호)의 계속 중 원고는 ****과 사이에 ‘원고가 2014. 2. 14.까지 합의금 2,500만 원 을 지급하는 조건으로 ****은 이 사건 부동산에 대한 유치권을 포기하고 명도집행 을 실시하지 않기로 한다’는 내용의 합의를 하였다. [인정근거] 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5 호증의 1, 2, 3, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장에 대한 판단 가. 유치권의 존재나 점유이전금지가처분 사실을 알았다는 주장에 대한 판단 1) 원고는, 피고 1이 중개대상물인 이 사건 부동산에 관하여 유치권이 설정되어 있 다는 사실이나 이 사건 부동산에 관하여 소외인을 상대로 한 점유이전금지가처분 집행 이 이루어진 사실을 알면서도 이를 원고에게 고지하지 않은 채로 이 사건 부동산의 매 - 4 - 수를 중개하여 이로 인해 원고는 앞서 본 바와 같이 합의금 2,500만 원을 지출하는 손 해를 입게 되었는바, 피고들은 연대하여 이를 배상할 책임이 있다고 주장한다. 2) 보건대, 입주가 마쳐진지 몇 년 지난 아파트에 유치권이 존재하는 것은 극히 이 례적일 뿐 아니라 피고 1이 이 사건 부동산의 매매계약을 중개할 당시에는 앞서 본 바 와 같이 유치권이 침탈된 상태로서 유치권에 관한 ****의 공시된 점유관계가 현출 되지 않은 상태였던 것으로 보이므로 피고 1로서는 유치권의 존재를 알기 어려웠던 것 으로 보이고, 이와 달리 피고 1이 전소유자나 점유자인 소외인으로부터 유치권에 관한 내용을 고지받는 등으로 유치권의 존재나 점유이전금지가처분 집행 사실에 대하여 알 고 있었음을 인정할 아무런 증거가 없다. 3) 원고는, 피고 1이 이 사건 아파트에 대한 매매계약서를 작성하면서 중개업자란에 아무런 기재도 하지 아니하였고 중개대상물 확인설명서도 교부하지 아니하였을 뿐 아 니라 거래신고도 하지 아니하였고, 중개수수료도 제3자 명의의 계좌로 지급받는 등 이 사건 부동산의 중개행위를 드러내지 않으려 했던 정황에 비추어 볼 때 피고 1은 이 사 건 부동산에 유치권이 존재함을 이미 알고 있었다고 주장하나, 원고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 피고 1이 위 유치권의 존재를 알고 있었다고 인정하기 부족하고 그밖 에 이를 인정할 증거가 없다. 4) 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. ****의 고지로 인해 유치권의 존재를 알 수 있었다는 주장에 대한 판단 원고는 다시, ****이 2011년 11월경 피고 1의 중개로 같은 아파트 단지의 102 동 ****를 매수하였다가 ****의 유치권 행사 사실을 알게 되어 피고 1을 찾아가 이를 따지면서, 이 사건 아파트에는 유치권 문제가 걸려 있으니 더 이상 위 아파트에 - 5 - 대한 중개를 하지 말라고 말한 바 있었으므로 피고 1은 이 사건 부동산에 관한 유치권 의 존재를 알 수 있었다고 주장한다. 그러므로 보건대, 갑 제11, 12호증, 갑 제15증의 1, 2의 각 기재와 증인 ****의 증언만으로는 피고 1이 이 사건 부동산의 매매를 중개할 당시 ****으로부터 들은 이 야기를 통해 이 사건 부동산에 관한 유치권의 존재에 대하여 알았거나 알 수 있었다고 인정하기 부족하며, 그밖에 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없 다. 다. 임차인 상대 확인 의무 주장에 대한 판단 원고는 또한, 피고 1이 원고와 함께 이 사건 아파트를 현장 방문하였을 때 소외인 을 만난 사실이 있는데, 만약 이때 소외인에게 임차권 여부를 확인하였다면 당연히 이 사건 아파트에 유치권이 존재하고 있다는 사실을 알 수 있었을 것이라고 주장하나, 중 개인에게 매매계약에 앞서 임차권에 관한 사항을 확인할 의무가 있다고 볼 근거가 없 을 뿐 아니라 앞서 본 것과 같이 소외인이 스스로 ****의 점유를 침탈하여 이곳에 거주하여 온 점에 비추어 볼 때 피고 1이 소외인을 상태로 임차권 여부를 확인하였더 라면 이 사건 부동산에 유치권이 존재하고 있다는 사실을 알 수 있었을 것으로도 보이 지 아니하고, 이와 다르게 볼 아무런 증거가 없으므로 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문 과 같이 판결한다. - 6 - 판사김래니